憋大招？广州旧改大摸查
旧改怎么走？
近期，“广州将对各区旧改进行核查上报，整理可推行、优先推行名单”的消息不绝于耳。
这两天，随着番禺更新局“关于开展旧改工作调研函”、增城更新局“开展旧村改造项目自评工作”两份文件的出现，也得到了验证。
｜南村万博 拆神细鹏 摄
番禺文件主要内容为：区更新局统筹研究更新工作，拟进行调研，要求各镇（街）提交资料。
资料重点（旧村相关）如下：
1）镇（街）辖区内正在推行实施全面改造工作旧村推进情况、推进中存在的困难及未来三年计划，有哪些问题需区层面研究、协调。
2）镇（街）谋划未来三年内计划开展全面改造的旧村项目，结合项目区位、改造意愿、现状情况、周边发展进行改造可行性排序，建议不超过三条。
3）旧村改造留守户的类型、诉求及解决路径。
4）旧村改造批后监管、复建安置资金监管存在的难点及问题，是否有建议。
注：上述问题只用于调查了解有关情况，不作为工作安排的依据。
增城的文件，则是让部分镇（街）组织管辖范围内旧村改造项目合作企业或合作意向企业根据资金状况、市场前景及上级政策填写项目自评表并提出下一步工作。
区城更局根据上级文件精神，结合企业自评结果，稳妥处理，科学有序推进旧村改造工作。
相关镇（街）为：新塘镇、石滩镇、中新镇、仙村镇、荔城镇、朱村镇、永宁街、宁西街。
表里写了啥，给大家划下重点：
1）企业资金流状况（三条红线、债券违约）。
2）项目本身状况（标图建库、改造范围、拆建比、建设指标缺口）。
3）古树、历史文物涉及情况。
4）想继续推进的项目，明确方案批复时间及拆迁计划。
5）想等成熟再推进的项目，明确后续计划安排。
6）提供企业退出选项
在增城这几个镇（街），如果房企想要退出，就不用填了。
这在以前，谁都没设想过，比较之前旧改都是香饽饽，开发商宁愿占着也不愿意走。
而现在，市场行情不好，而旧改项目投入成本大、变现周期较长、风险也难以预知，一些资金流吃紧的开发商，如果能收回几个亿的履约保证金，可能都要笑醒。
｜增城新塘 拆神细鹏 摄
这两份文件，虽然形式不同，但主题无不围绕着“确定项目的可执行性，进行可推进项目排序”而展开。
而这些信息，也说明了目前广州旧改的一些情况。
1）在住建局“63号文”及广州防止大拆大建文件下执行。
这是老生常谈的话题，但现在的旧改，都绕不开这个框架。
“63号文”提出：
①原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；
②原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2；
④城市住房租金年度涨幅不超过5%。
随后广州发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》，意见稿中虽未明确拆除面积，拆建比等，但大差不差。
而“63号文”、“意见稿”里所传达的古树、古建筑保护也是目前旧改中的重点、难点。
2）旧村改造，以时间换空间，统筹指标，进行优先级排序，不会扎堆上线。
番禺让每个镇（街）梳理未来三年可全面改造的旧村“建议不超过三条”。
按一个街道3条村来计算，名额已经不少了。
增城则是通过项目硬性指标以及改造主体推进积极性进行评判处理。
年前，市资规局通告就提出划分三片、七类城市更新区域，提出差异化的城市更新策略，明确项目正负面清单。
结合年度用地计划指标、土地供应计划等，采取微改造、混合改造、全面改造多种方式，“留改拆”并举，按2025年、2030年、2035年分期分批稳妥推进城市更新行动。
现在则是微观执行层面对旧改项目进行梳理排序，成熟的、亟待改造的项目先推出，先后有序，才不会乱套，用地指标腾挪空间也更大。
3）市场冷却，开发商萌生退意，探寻退出路径。
自旧改核查风波以来，开发商退出旧改消息频出。
之前冲的有多猛，现在就有多冷静。
毕竟这年头，条件不是十分优越的村，想找接盘侠实属不易。
算不过来账，资金流紧张的企业自然打“退堂鼓”。
但在目前广州旧改的政策下，企业想主动退出也很难。
2020年8月，广州住建局发文《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引（征求意见稿）》。
文件主写合作企业的引入，对于合作企业的退出，着墨点在于合作企业违约，村集体强制退出，对于企业主动退出并未深谈。
关于村集体强制企业退出表述就有：
①项目签订改造监管协议后，合作企业未按时、足额出具银行履约保函。
②合作企业在改造有效期内擅自终止改造合作协议，放弃投资建设。
③合作企业在项目公开引入过程中，提供虚假信息骗取项目资格，经有关部门查证属实。
④因合作企业原因，项目拆迁或者施工滞后约定工期2个月以上，区政府或其指定的部门对合作企业限期整改，在规定时间内仍不整改。
⑤合作企业不按照承诺在规定的时间内引入产业。
所以企业在操作过程中，退出合作主体也多为“反向操作”，用村的退出条款与村集体达成一致意见去投票退出。
｜广州南站 拆神细鹏 摄
不过现在，增城区更新局直接摸查退出意向，意或从企业与村集体之间进行撮合，让企业合理有序退出，有助于企业纾困，也有利于村旧改后续推进。
4）从核查到可执行的摸查，积极信号不断释放。
一直以来，我们都强调广州旧改的步伐不会停止。
旧改在此前确实是踩了刹车，但并不代表着把油箱和发动机都给拆了，把车停在半路上。
总体来说，旧改更新，老城四个“出新出彩”，依旧是既定的发展战略，不会退出历史舞台。
现在的工作路径很明确了，核查过后，检讨失误，起底摸查，发现各个项目中存在问题，探寻解决路径。
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